50年最狂热涨势!美国的房价到底怎么了?

文章来源:sina, 06/30/2021   Taotribes

疫情重塑了美国的房地产市场。疫情的影响与房地产市场基本面因素相叠加,造成了过去一年以来,大批寻求买房者突然涌入市场,美国楼市异常火热。美国房价一路飙升,到去年11月,房价以经济大衰退以来最快的速度上涨,今年春季的中位数房价上涨达到两位数字(百分比)。很多美国从业者表示,近50年来,从未见过美国今年5月这样的房价涨势。

美国全国地产经纪商协会(NAR)日前表示,美国5月成屋中位数价格同比上涨23.6%,至35.03万美元,为纪录高点。这一年度价格涨幅为1999年以来最强劲的一次。自从去年7月首次突破30万美元以来,中位数房价已大幅攀升。2021年5月售价100万美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。房地产经纪公司Redfin Corp.的数据显示,5月有超过一半的住房成交价格超过其上市价格。


房价暴涨带来的直接影响是,抢房大战在美国各地上演,从南到北,从西到东,从休闲胜地到世界级大都市纽约近郊,从传统热门地区到过去无人问津的小城镇,连那些破旧不堪的房子都变成了大家要抢夺的目标。

美国知名房地产专家、前房利美(Fannie Mae)首席信用官现美国企业研究所住房中心(American Enterprise Institute's Housing Center)主任埃德·平托指出,美国房地产市场分成低、中低、中高和高四个价格等级,美国高端房地产的价格较去年5月增长了25%,总体涨幅达到15%。低价和中低价格等级的房价年同比涨幅分别为14%和15%。平托说,在市场繁荣时期,通常是低端房屋市场表现最为抢眼,到目前为止都是如此。但高端住房市场的出色表现意味着高收入者正在迁移,他们可能选择卖掉在高房价的城市里的住房,搬到房价更低的地方生活。

金融服务公司B. Riley FBR Inc.首席全球策略师兼董事总经理马克·格兰特(Mark J. Grant)对《财经》记者指出,美国经济正在蓬勃发展。从美联储大放水到经济刺激政策,加之疫情期间金融等行业创造的金钱源源不断流入,助燃了美国的一片红火。

一些没落的铁锈地带城市由于经济凋敝,近几十年来人口增长缓慢,因此房价很低,今年也一跃成为人们抢房的目的地。房地产网站Realtor.com的数据显示,阿伦敦周围都市圈今年1月份房产挂牌价的中位数同比上涨了24%。距田纳西州首府纳什维尔150英里的小镇马丁市(Martin)等地的情况也是如此,马丁市的挂牌价中位数同比暴涨了159%;而在距韦恩堡(Fort Wayne)约30英里的印第安纳州肯德尔维尔市(Kendallville),挂牌价中位数攀升了56%。伯利恒房地产中介公司DLP Realty的副总裁乔纳森·坎贝尔(Jonathan Campbell)表示,一年前,包括伯利恒在内的阿伦敦都市区的平均房价原本在22.5万美元上下。如今已一路升至27万美元以上,当地房地产市场异常火爆,以至于看房者常常造成交通堵塞,房产往往在挂牌后不到48小时就能售出。

推动房价暴涨的原因是,多位经济学家对《财经》记者分析说,一方面利率创下纪录低点,低房贷利率刺激了强劲的需求,加之居家办公打破了工作地点的束缚,人们得以更灵活地选择居住地,家庭工作空间则变得更加重要;另一方面对社交疏离的需求增加了对单户住宅的需求。


美国房地产经纪人协会最新报告显示,2001年至2020年期间,全美房屋建筑商平均每年新建122.5万套住房,这一数字低于1968年-2000年间的年均150万套。与长期历史水平相比,报告称过去20年的美国新房建造量已减少了550万套,其中包括200万套单户住宅,110万套2至4户的多户型住宅和240万套至少5户的多户型住宅。如果想要填补这样的供应缺口,建筑商的住宅建设速度需要达到每年新建210万套房屋,这仍需要十年时间才能解决这个问题。

但自从全球金融危机前楼市泡沫的形成和崩盘后,过去十年来美国新建住房低迷,导致供应不足。在过去的一年里,因受疫情冲击,建筑材料和劳动力成本持续走高,美国建筑商不得不放缓了建设房屋的步伐。目前,建筑商们的情绪仍未见好转,美国6月住房开发商信心指数意外降至十个月来最低水平。

未来几个月,人们相信全美房价依旧有大幅上涨的巨大空间。这背后更深层次的问题是美国人口结构的变化。婴儿潮一代变得很长寿,他们将房地产视为一种投资,认为房产既能创造财富,也能保值增值,不再出售住房。在过去15年来,婴儿潮不再腾出房子给年轻一代,他们拥有住房并热衷于就地养老。

在需求端上,由于人口红利,千禧一代继续以30%-50%的速度推动新家庭的形成,因此,住房需求在未来一段时间内仍保持强劲。最新数据显示,在众多美国购房者当中,22岁至40岁之间的年轻人已占据最大比重,达37%。

目前,推动房价上涨的主要因素是供需逻辑,因此房价今后还将继续上涨,只是幅度会有所缩小。

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